Controversie mutui 100 per 100: come si risolvono nel 2024

I mutui 100% rappresentano un prodotto creditizio del tutto particolare. Solitamente, infatti, le banche erogano soltanto una parte del valore di un immobile, per aiutare l’interessato ad acquistarlo. La percentuale di un mutuo ipotecario, in effetti, va ad attestarsi ad un massimo dell’80%.
Nel caso di un mutuo 100%, come del resto fa capire la definizione del prodotto, la banca va invece a coprire l’intero valore indicato in sede di perizia. Tutto bello, quindi? Non esattamente. Di solito, infatti, la stessa è inferiore al reale valore di mercato dell’immobile individuato. Si rischia quindi di non avere in proprio possesso la cifra che serve effettivamente per poter completare l’acquisto.
Inoltre, prima di apporre la propria firma sul contratto relativo al mutuo, occorre ricordare che si tratta di una soluzione messa a disposizione da pochi istituti bancari. Non si tratta di un dato trascurabile. Minor concorrenza si traduce in condizioni meno vantaggiose. Tanto che i TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) dei mutui 100% sono molto più elevati rispetto ai concorrenti che coprono l’80% del LTV (Loan To Value).

Mutui 100%: le agevolazioni previste dal Decreto Sostegni

I mutui rivolti ai giovani sono un problema di non poco conto. Tanto da essere stati affrontati dal decreto Sostegni bis, approvato di recente dal nostro governo. Provvedimento il quale prevede un notevole sconto a vantaggio di chi intende acquistare la prima casa senza ancora aver raggiunto i 36 anni di età.
Per questa fascia di persone, infatti, si è deciso di introdurre l’esenzione dal pagamento delle imposte che devono essere corrisposte in fase di acquisto.
Chi sia in grado di acquistare una prima casa entro il 30 giugno 2022 e non abbia ancora varcato la soglia dei 36 anni nell’anno in cui l’atto viene stipulato, avendo inoltre un reddito Isee sotto i 40mila euro, il decreto sancisce il diritto a non versare l’imposta di registro, la quale ammonta al 2% del valore catastale della casa, e quella ipotecaria e catastale, per un totale di 100 euro.
Gli sconti in questione sono riconosciuti al momento del rogito, ove la compravendita abbia luogo tra privati. Nel caso in cui l’acquisto sia concordato con un’impresa, si rende invece necessario versare l’Iva del 4% sul prezzo d’acquisto. Un versamento il quale potrà essere recuperato sotto forma di credito d’imposta di pari ammontare da utilizzare per il pagamento di altre imposte su atti successivi. Il credito maturato, infine, potrà essere inserito nella dichiarazione dei redditi, al fine di accelerarne il recupero.
Sempre nel caso di acquisto da un’impresa, non si dovranno poi corrispondere in sede di rogito l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale. Ammontando ognuna a 200 euro, il risparmio complessivo sarà di 600 euro.
Infine, l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% gravante sulle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governativa. La misura riguarda i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione degli immobili in possesso delle caratteristiche necessarie per l’ottenimento dei bonus. L’esenzione è legata però alla presenza della dichiarazione di sussistenza dei requisiti all’interno dell’atto di finanziamento.

Mutui 100%: cosa accade in caso di controversia?

Sin qui abbiamo visto alcune delle caratteristiche dei mutui 100% e le decisioni perse dal governo per quanto riguarda i finanziamenti ai giovani. C’è però un aspetto il quale troppo spesso viene sottovalutato, ovvero quello relativo alle possibili controversie.
Occorre infatti sottolineare come a volte tra la banca e il mutuatario possano sorgere attriti di non poco conto. Il caso più classico è quello rappresentato dalla percezione del tasso di interesse deciso dalla banca alla stregua di usuraio.
Naturalmente questo è il caso più grave, ma vi sono molte questioni le quali possono infine condurre ad una controversia. Ad esempio la variazione dello spread, oppure altri aspetti legati alla surroga del mutuo o alla desiderata sospensione delle rate. Ove ciò accada, si può ricorrere al cosiddetto Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Di cosa si tratta?

Cos’è l’Arbitro Bancario Finanziario e a cosa serve

Per Arbitro Bancario Finanziario si intende l’organismo istituito appositamente per risolvere le controversie sui mutui e qualsiasi altro problema possa sorgere con l’istituto di credito. Se all’atto della sua istituzione, l’ABF poteva essere interpellato solo per via cartacea, dal 30 giugno del 2019 è necessario iscriversi al suo sito online, per poter poi dare vita ad un ricorso.
Questo organismo presenta alcuni vantaggi di non poco conto. In particolare:

1. tempistiche sensibilmente accorciate rispetto a quelle previste nel caso della giustizia ordinaria, tali da poter sfociare in una sentenza in un arco temporale massimo di tre o quattro mesi;
2. la possibilità di farvi ricorso anche nella fase che precede la stesura del contratto;
3. i costi molto minori, limitati in pratica a 20 euro, i quali saranno rimborsati in caso di accoglimento della propria istanza.

Prima di poter fare ricorso a questo organismo, però, è necessario che il ricorrente abbia prospettato il problema alla controparte, ovvero la banca. Ove la risposta alla comunicazione scritta non avvenga, o sia giudicata insufficiente, si può ricorrere all’ABF, entro e non oltre un anno dalla presentazione del reclamo scritto.