Come ottenere un mutuo 100 per 100 sulla seconda casa, dettagli

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Se oggi ottenere un mutuo 100 per 100 per l’acquisto della prima casa è difficile, lo è ancora di più per l’acquisto della seconda.

Parliamo di un finanziamento di nicchia, concesso in assenza di budget e garanzie da parte del richiedente, spesso giovani con lavori precari.

In questi casi, per l’acquisto dell’abitazione principale si necessita di un mutuo in grado di coprire il 100% della spesa, in quanto non si ha la possibilità di versare anticipi o caparre.

Non solo prima casa

Per venire incontro alle esigenze di giovani coppie o lavoratori atipici, che non godono di contratti di lavoro a tempo indeterminato o di un bel gruzzolo da parte, le banche si alleano con soggetti, come la Consap, che intervengono a sostegno del mutuatario per conto del Governo nel mettere a disposizione del debitore nuovi strumenti di garanzia pubblica a integrazione del finanziamento ipotecario al 100 per 100.

La stessa esigenza di fruire di un tipo di mutuo a totale copertura della spesa può riguardare non soltanto l’acquisto della prima casa, considerato bene essenziale e primario, ma anche la seconda.

Capita di voler incrementare il proprio patrimonio immobiliare, magari comprando proprio una casetta per le vacanze, in mare o in montagna.

Perché acquistare la seconda casa

Sono molteplici i motivi che possono spingere chiunque a volersi concedere un secondo ‘tetto’ oltre all’abitazione di residenza.

Può essere un vezzo puramente edonistico, ma dietro questo investimento possono celarsi molti altri perché.

Magari, attraverso l’acquisto di una seconda casa, si vuole ottenere una rendita attraverso locazioni a breve o lungo termine o, semplicemente, fare un investimento per i propri figli.

O ancora s’intende fruire delle agevolazioni regionali, vigenti soprattutto nei territori a rischio spopolamento per incentivare gli arrivi e l’accoglienza attraverso la realizzazione di un affittacamere o di un appartamento vacanze.

Ciò può rivelarsi un’idea vincente soprattutto se si vive in una zona di forte richiamo turistico, avvalendosi delle tante opportunità offerte dal web tramite i portali specializzati di intermediazione turistica e di locazione breve.

Non mancano, insomma, le ragioni per cui si può prendere in considerazione l’acquisto di una seconda casa, sia per motivi privati e meramente personalistici che imprenditoriali.

Come richiedere  (e ottenere) un mutuo al 100% per la seconda casa

Dal dire al fare, si sa…il detto calza a pennello alla situazione ‘de quo‘.

Mettiamo caso che non si abbia un quattrino da investire e nessun garante da chiamare in causa che sia disposto a mettersi in gioco.

Come per l’acquisto della prima casa senza anticipi o garanzie sufficienti per la banca, anche in questo caso l’unica via (legale!) percorribile per ottenere l’intero finanziamento necessario per l’investimento integrale a copertura di tutta la spese, caparra compresa, è il mutuo 100 per 100.

Partiamo col dire che non a tutti è concesso ottenere questo finanziamento, che richiede garanzie supplementari e presenta criteri più rigidi per il successo della pratica.

Per ottenerlo, serve il possesso di maggiori entrate reddituali e patrimoniali, come il classico lavoro fisso o immobili di proprietà da ipotecare e offrire in garanzia.

In particolare, bisogna fornire oltre a quelle canoniche per i mutui prima casa anche altre garanzie supplementari.

Meglio se si ha anche altri immobili o garanti in possesso di unità immobiliari da offrire in garanzia.

Infatti, la delibera di questa tipologia di mutui è subordinata alla stipula di polizze e fidejussioni aggiuntive.

Cosa cambia dal mutuo prima casa

Se parliamo di mutui 100 per 100 richiesti per l’acquisto della prima o della seconda casa, bisogna fare dei distinguo in quanto sono due prodotti analoghi, ma anche con più differenze sostanziali.

Innanzitutto, nell’acquisto della prima casa si fruisce di agevolazioni nel pagamento di imposte e nel calcolo dei tassi di interessi che chi compra la seconda non ottiene.

Inoltre, l’impresa di ottenere un mutuo 100 per 100 riesce meglio se l’obiettivo è l’acquisto della prima casa.

Se, al contrario, si vuole richiedere un mutuo al 100% per la seconda casa l’iter si complica, primo perché non si può beneficiare del fondo di garanzia Prima Casa targato Consap (leggi Mef), secondo perché non essendo oggetto dell’investimento l’abitazione principale la banca, proprio perché non si tratta di un bene non prioritario, applica interessi e spread più alti.

Quali sono i ‘contro’

Indubbiamente, chi si ritrova a chiedere un mutuo seconda casa dovrà fare i conti con imposte e spese maggiori.

In particolare, l’imposta sostitutiva del mutuo, che per chi compra la prima casa si attesta su un valore pari allo 0,25% della somma erogata, per la seconda casa sale al 2 per cento.

Vengono, poi, meno altre agevolazioni e tassi di favore riservati a chi acquista l’abitazione principale.

Sale anche la parcella del notaio, trattandosi di una diversa tipologia contrattuale.

Non solo case ‘pop’, ma anche di lusso

A differenza dei mutui prima casa, non vi sono limitazioni nella scelta della casa da acquistare.

Mentre nell’acquisto della prima casa la banca non finanzia gli immobili di lusso, quali ville e castelli, questi ‘paletti’ decadono quando si accende un mutuo per comprare una seconda casa.

Non esistono, infatti, limitazioni nella scelta della categoria catastali, pertanto in teoria è possibile chiedere un mutuo seconda casa anche per l’acquisto di dimore signorili e fuori dal comune di residenza.

Di fatto, le cose si fanno ancora più difficili in quanto all’impennata dei prezzi corrisponde una difficoltà proporzionalmente crescente per l’ottenimento di un mutuo al 100%.

Questo perché, a differenza dell’abitazione principale, la seconda casa è un bene di lusso, di qui il trattamento fiscale sfavorevole gravante sull’investimento, che non si avvale di particolari scontistiche.

Difficile, ma non impossibile

Oggi come oggi riuscire nell’impresa di ottenere un mutuo 100 per 100 per acquistare una seconda casa è come vincere un terno al lotto.

Chi vuole imbarcarsi in questa avventura dovrà fare i conti con un numero risicato di istituti di credito disposti a finanziare per intero l’investimento.

Fa eccezione Cariparma con il suo ‘Gran Mutuo’, una delle poche proposte finanziarie per acquistare ‘in toto’ una seconda casa con questo tipo di finanziamento.

E se il richiedente ha già un mutuo in corso?

Può capitare che chi richiede il mutuo seconda casa abbia in essere anche un altro mutuo, magari acceso per la prima casa.

Qualora il sottoscrittore abbia già un mutuo in corso, è consigliabile che per richiedere un mutuo 100 per 100 si rivolga allo stessa banca per avere più probabilità di successo, anche perché il proprio istituto già conosce i requisiti e le garanzie del mutuatario.

Ma c’è anche un altro modo, più semplice e vantaggioso, di ottenere un mutuo 100 per 100 per l’acquisto della seconda casa per chi ha già in corso un altro mutuo e, cioè, di rifinanziare il vecchio incorporando il secondo.

In questo modo, il primo e il secondo mutuo potranno confluire in un’unica soluzione finanziaria, che ingloba il finanziamento pregresso integrando anche la rata del secondo.

Per concludere…

Riassumendo, possiamo affermare in sintesi che il mutuo al 100% per l’acquisto della seconda casa è più difficile da ottenere.

In genere, le banche concedono mutui per la seconda casa finanziando solo fino a una percentuale massima dell’80 per cento del ‘loan to value’ dell’immobile.

Vale la pena ribadire, infine, che si tratta in ogni caso di una spesa onerosa, quindi chi si accinge ad affrontarla sappia che andrà incontro a costi e tassi superiori, quindi è bene che si faccia due calcoli prima di avventurarsi nell’impresa.