Home Guida Mutuo vitalizio, cos’è, come funziona, come ottenerlo

Mutuo vitalizio, cos’è, come funziona, come ottenerlo

Indice dei contenuti

Cosa s’intende per mutuo o prestito vitalizio?

Si tratta di un finanziamento ipotecario, concesso da istituti bancari o finanziarie a soggetti con più di 60 anni in grado di fornire garanzie ipotecarie su immobili di proprietà.

E’ uno strumento finanziario con cui persone ‘over 60’ possono fruire della liquidità di cui hanno bisogno, attraverso l’apertura di un mutuo con ipoteca di primo grado sulla propria casa o altri possedimenti immobiliari di natura residenziale (civili abitazioni e loro pertinenze).

Esclusi dalla garanzia immobili ipotecati o locati

Affinché l’operazione vada in porto è, però, necessario che l’immobile proposto non sia gravato da altre ipoteche, come avviene solitamente se acquistato tramite mutuo.

Si richiede, infatti, per questa tipologia di finanziamenti vitalizi, che l’immobile proposto in garanzia dal richiedente non sia già ipotecato o locato.

Come è nato

La nascita e la diffusione di questa tipologia di mutuo ‘sui  generis’ affonda le radici nel Regno Unito dove il prestito vitalizio ha preso piede sul finire del Novecento.

Diffusosi rapidamente anche oltreoceano, affermandosi in Usa con la definizione di ‘reverse mortgage’, è approdato in Italia nel 2005, disciplinato dal’articolo 11 del Decreto Legge 203, poi convertito nella legge n. 248 dello stesso anno.

Perché chiedere un mutuo vitalizio

Per quale motivo viene richiesto, di solito, un mutuo vitalizio?

Sono numerosi i motivi che possono spingere chi non è più in giovane età a richiedere un mutuo o prestito vitalizio, una soluzione che permette a chi è in là con gli anni di ottenere un finanziamento finché è in vita.

Succede, di frequente, che un pensionato voglia integrare il proprio sussidio pensionistico con una riserva di liquidità offerta da questa soluzione finanziaria, mettendo a garanzia un proprio possedimento immobiliare per poter ottenere il ‘cash‘ necessario a far fronte alle esigenze quotidiane o ad altri progetti da realizzare in età senile.

Mille buoni motivi per richiederlo e ottenerlo

Sono innumerevoli le ragioni che possono spingere a scegliere questa soluzione di liquidità nella fase della terza età.

Molto spesso si vive un momento di transizione dove la salute difetta e si ha bisogno di costose cure mediche.

Oppure la scelta del mutuo vitalizio può essere dettata da slanci di altruismo di un nonno per il nipote alle prese con gli studi o per il figlio in difficoltà economiche.

Come vedete, non mancano i motivi alla base di un passo che può alleggerire chi lo compie e fargli ritrovare un po’ di serenità in più, dissipando nubi e rischiarando il proprio orizzonte di vita ormai al tramonto grazie a una fresca ventata di liquidità.

Come si restituisce

La particolarità dei mutui vitalizi è che possono essere rimborsati post mortem.

Infatti, questo finanziamento potrà essere restituito dopo il decesso del richiedente dai suoi eredi o, in alternativa, i creditori potranno avvalersi dell’escussione della garanzia costituita dall’ipoteca di primo grado accesa sugli immobili offerti dal debitore in vita.

Se l’anziano richiedente ha a disposizione un ‘tetto’ libero da ipoteche e una pensione da offrire in garanzia potrà facilmente fruire del mutuo vitalizio, ricavando delle somme liquide per sé vita natural durante.

Alla sua morte, il capitale potrà essere restituito dal coniuge ‘more uxorio‘ se presente, dagli altri eredi o, come detto poc’anzi, tramite escussione della garanzia ipotecaria.

Su quali basi calcolare l’importo

Quanto può ottenere chi chiede un mutuo vitalizio?

Il calcolo dell’importo dipende da una serie di fattori, non solo patrimoniali.

A condizionare il valore del finanziamento da concedere ha un peso predominante il valore stimato dell’immobile residenziale posto a garanzia, calcolato da un perito della banca.

In base alla stima tecnica del professionista, si potrà valutare l’entità del finanziamento erogabile.

Le percentuali di erogazione

Il mutuo vitalizio non è forfettario, ma rispetta precisi ‘paletti’ in termini percentuali.

In particolare, questa formula finanziaria consente l’ottenimento di un importo corrispondente a valori percentuali compresi fra il 15 e il 50 per cento del valore dell’immobile da ipotecare, previa stima di un perito incaricato dalla banca.

Oltre a basarsi su questa soglia percentuale, l’importo finanziabile dipende anche dall’età del richiedente e dall’entità della richiesta, che non può superare i 350 mila euro.

Il vantaggio di questo finanziamento, ben illustrato in questa guida multimediale, è che il mutuatario non deve rinunciare al tetto ipotecato, ma può continuare a risiedere nella casa offerta in garanzia, senza pagare alcuna rata, non essendo personalmente tenuto a saldare il piano di rimborso, né per quanto riguarda gli interessi che la quota capitale.

Detenendo a tutti gli effetti l’immobile su cui grava l’ipoteca accesa dal mutuo vitalizio, il contraente dovrà comunque continuare a pagarne gli oneri, sia le imposte patrimoniali che le eventuali spese fondiarie.

Solo a tasso fisso

Un vincolo, che può rappresentare un freno all’accensione del mutuo vitalizio è il fatto che questo tipo di finanziamento è solo a tasso fisso con un Taeg che di media oscilla fra il 4 e il 5 per cento.

Date le premesse, il rischio è che ricada sulle spalle degli eredi un macigno in termini di cifre da restituire, se si vuole ‘salvare’ la casa oggetto di ipoteca.

Perché gli interessi lievitano fino a raggiungere vette altissime?

Lo si deve al meccanismo dell’anatocismo, che fa sì che maturino interessi su interessi, di anno in anno, fino a raggiungere somme in esubero o, per così dire, sopra le righe.

Un modo per limitare la lievitazione degli importi è provvedere a saldare gli interessi annualmente, in modo da calmierare la loro maturazione.

Una volta scomparso il richiedente, saranno chiamati a saldare il debito gli eredi che, in tal caso, potrebbero anche optare per la vendita dell’immobile ipotecato, ricavando una fetta dell’investimento.

Purtuttavia, lo stesso anziano che ha acceso il mutuo vitalizio può decidere di liberare dal fardello i propri eredi ripianando il debito in vita, attraverso l’estinzione anticipata dello stesso.

La normativa che lo regola

Se c’è un motivo per cui il mutuo o prestito vitalizio non è ancora decollato nel nostro Paese la ragione va ricercata non tanto nella mancanza di interesse suscitato nei diretti interessati, ma nelle lacune normative che lo hanno accompagnato fino a tempi recenti.

La legge originaria che governa questo prodotto finanziario risale al 2005 ed ha subito evoluzioni nel tempo fino ad essere definitivamente normata nel 2015 con il varo di una nuova direttiva inclusa nell’articolo 1 della Legge 44/2015.

Rispetto alla vecchia legge, la nuova disciplina ha introdotto una modifica sostanziale che abbassa da 65 a 60 anni l’età minima del richiedente.

Entrata, di fatto, in vigore nel marzo 2016, la nuova norma che porta la firma del Mef statuisce, una volta per tutto, in modo più chiaro una materia troppo a lungo incompresa o equivocata.

In particolare, si elenca nel dettaglio la documentazione da esibire all’istituto di credito, che consiste nella fattispecie nel valore percentuale del mutuo calcolato sulla base della perizia immobiliare relativa al cespite da ipotecare e la somma da finanziare gravata di spese e imposte, che vanno dai costi di istruttoria all’obbligo della polizza assicurativa.

La nuova normativa spiana finalmente la strada all’ottenimento del mutuo o prestito vitalizio, rappresentando nella sostanza un incentivo alla sua adozione che permette al mutuatario di vivere meglio i suoi ultimi anni garantendogli una migliore qualità della vita grazie all’apporto di soldi liquidi e dandogli l’opportunità di affrontare con più leggerezza e senza pensieri i problemi e gli ostacoli contingenti che possono presentarsi nella quotidianità.