Indice dei contenuti
- 1 Mutuo per costruzione, cos'è?
- 2 Come funziona
- 3 Le sue specifiche
- 4 Modalità di erogazione
- 5 Differenze fra mutuo prima casa e mutuo per costruzione
- 6 Tutte le garanzie richieste
- 7 Quali documenti presentare
- 8 Pro e contro
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Fra questi si segnalano i mutui per costruzione.
Mutuo per costruzione, cos’è?
Quando si parla di mutui per costruzione si sconfina, come si evince dalla definizione, più nel mondo edilizio che immobiliare.
Il mutuo per costruzione o edilizio, come ben spiegato in questo articolo sull’argomento, viene incontro proprio a chi ha questa esigenza, dando modo di finanziare più che una casa un progetto.
Come funziona
A differenza dei mutui ipotecari ortodossi che tutti o quasi conoscono, quelli per costruzione sono dei prodotti finanziari dedicati a chi vuole costruire o ristrutturare casa, anziché acquistarla.
Analoga anche l’istruttoria, che si basa sul possesso di requisiti specifici del richiedente, in genere gli stessi richiesti da ogni banca per qualsiasi tipo di mutuo, quali documenti reddituali, anagrafici e patrimoniali.
Le sue specifiche
Generalmente, come per la maggior parte dei mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa, anche i mutui per costruzione non superano, se non in rari casi, la percentuale dell’80 per cento che in questo caso non si riferisce al ‘loan to value’ dell’immobile, in quanto non ancora esistente, ma si basa sulle spese preventivate dal progetto di costruzione o ristrutturazione.
A seconda della banca a cui ci si rivolge, questo tipo di finanziamento atipico può coprire, in percentuali a discrezione dell’istituto, anche le spese di progettazione, eventuale appalto lavori ed altri oneri correlati.
Modalità di erogazione
Trattandosi di un prodotto anomalo rispetto ai mutui standard, l’erogazione del finanziamento segue direttrici diverse da quelle tradizionali.
In particolare, nei mutui per costruzione il capitale viene ‘spalmato’ in tranche graduali, liquidate di pari passo con l’avanzamento dei lavori.
La banca monitora attentamente lo sviluppo del progetto per avere la certezza di potersi rivalere su un immobile ‘maturo’ nel caso il richiedente dovesse avere problemi a ripianare il debito.
Di qui la necessità di una concessione col contagocce di liquidità che arriva quando c’è bisogno per coprire le spese di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, di volta in volta, sulla base di una verifica attenta e costante dell’effettivo avanzamento del progetto non tanto su carta, ma sul campo.
Il monitoraggio esercitato dall’istituto di credito tende anche a verificare che tutto fili liscio, senza interventi illeciti o anomalie che non rispettano il disegno progettuale originario.
Differenze fra mutuo prima casa e mutuo per costruzione
Dalla premessa non è difficile individuare le differenze fra un tradizionale mutuo per l’acquisto della prima casa e uno per costruzione.
Altra differenza sostanziale, come già evidenziato, riguarda il modo di erogazione che avviene per i mutui ipotecari tradizionali in un’unica soluzione, mentre nel secondo caso viene suddiviso in più tranche, la prima delle quali è concessa generalmente dopo realizzate le fondamenta, per poi proseguire nell’erogazione a tappe concordate preventivamente con la banca.
Tutte le garanzie richieste
Come nella concessione di un comune mutuo immobiliare, anche quello per costruzione richiede una serie di garanzie, senza le quali non si ottiene.
La prima condizione pretesa dall’istituto di credito è l’ipoteca di primo grado da iscrivere al momento della stipula del mutuo, con atto notarile.
Le garanzie prioritarie richieste dalla banca riguardano le entrate lavorative del richiedente, dimostrabili attraverso il contratto di lavoro se dipendente o dal quadro degli introiti se imprenditore o libero professionista.
Sia nell’uno che nell’altro caso, l’istituto erogante prenderà in considerazione, nella sua totalità, il merito creditizio del cliente per redigere il piano di rientro ‘cucito’ sullo stesso in base alle sue esigenze e possibilità.
E’ possibile che un richiedente privato possa accollarsi anche un mutuo per costruzione già in essere direttamente dal costruttore.
Tuttavia, non va sottovalutata questa opportunità offerta soprattutto da molte piccole banche territoriali, in particolare istituti di credito cooperativo o casse rurali, più propense a concedere questo genere di finanziamenti a tassi e condizioni molto appetibili.
Quali documenti presentare
Oltre alla consueta documentazione da presentare per ottenere un normale mutuo ipotecario, per quello edilizio occorre un supplemento documentale da fornire all’istituto per la definizione della pratica.
Oltre agli ordinari documenti anagrafici e reddituali, in questo caso va presentata la mappa catastale del fondo destinato alla costruzione dell’immobile, l’eventuale concessione edilizia e tutti gli atti e i permessi comunali relativi al progetto di costruzione.
Inoltre la banca chiede anche un preventivo di spesa dell’azienda appaltante i lavori in modo da avere un quadro completo sull’investimento.
Pro e contro
I vantaggi di un mutuo per costruzione sono piuttosto intuitivi, nel senso che dà la possibilità a chi non ha una casa di costruirla ‘ex novo’ finanziando il relativo progetto di costruzione.
C’è, però, da segnalare anche qualche svantaggio nella scelta di questo particolare mutuo, soprattutto se a chiederlo è un privato, chiamato a fornire una marea di documenti suppletivi.
Oltre a ciò, pesano nell’istruttoria dei mutui per costruzione delle spese iniziali e burocratiche più alte di un mutuo ordinari, inoltre può risultare arduo quantificare l’importo dei costi da affrontare, in quanto i preventivi iniziali potrebbero lievitare per incrementi imprevisti.
Ecco perché è consigliabile stimare già in partenza un investimento più corposo del previsto per non correre il rischio di brutte sorprese in corso d’opera.
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