In quanto si estingue un mutuo 100 per 100? Info utili

Di
Claudia Cencini
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Sebbene sia meno diffuso e più difficile da ottenere, il mutuo 100 per 100 rappresenta la migliore ‘scorciatoia’ per acquistare la prima casa senza dover anticipare nulla di tasca propria.

Il mutuo ‘tutto e subito’

Questo finanziamento, infatti, copre l’intera ‘torta’ del valore dell’immobile da comprare ed è l’unico modo per chi non dispone di risparmi di avere un tetto di proprietà.

In passato, ottenere un mutuo 100 per 100 era più semplice, grazie alla maggiore elasticità degli istituti di credito nella concessione di questi mutui ipotecari.

Dalla crisi del 2008 il mercato del credito si è notevolmente irrigidito, con valori al ribasso soprattutto fra il 2012 e il 2014, un periodo che ha visto quasi dimezzarsi la media degli importi erogati dalle banche da una media di 50 miliardi annui a circa 29, ed ancora oggi si avvertono i riflessi di una concessione più complicata e ‘fangosa’ di liquidità, soprattutto per quanto riguarda i mutui ipotecari 100 per 100 per via dei maggiori rischi connessi.

Perché è più raro

Il mercato dei mutui ipotecari vede la predominanza di prodotti classici come i mutui all’80 per cento, che lasciano agli istituti di credito un margine di rivalsa in caso di inadempienza del contraente.

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Nel caso dei mutui al 100%, un prodotto di nicchia ‘sui generis’ anche nella durata superiore alla media, il finanziamento (loan) equivale alla totalità del prezzo di acquisto dell’immobile (value).

Ciò comporta rischi più alti per l’istituto erogante, dal momento che chi si avvale di questa soluzione non dispone di ‘cash’ per l’investimento.

In compenso, per tutelarsi, le banche concedono questo genere di finanziamenti a tassi e spread più alti, a fronte di un rating (soglia di solvibilità) inferiore.

Durata e tempi di estinzione

La durata dei mutui ipotecari 100 per 100 può essere superiore rispetto ai tradizionali finanziamenti fondiari e travalicare la soglia del 30 anni.

Si norma, la durata dei mutui 100 per 100 si allinea con quella di finanziamenti analoghi, che vanno da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni, ma sii hanno anche casi, seppur rari, di mutui al 100% con una durata che si spinge fino a 40 anni.

Com’è possibile un arco di tempo così lungo per l’estinzione del mutuo in oggetto?

Il perché va ricercato nell’età dei richiedenti che, nella maggioranza dei casi, è molto giovane, in genere coppie o single ‘under 35’.

Se si considera l’allungamento della vita media e la possibilità data dalle banche di estinguere questa tipologia di vita entro i 75 (in alcuni casi fino a 80 anni) si comprende meglio come sia possibile concedere un mutuo prima casa 100 per 100 di durata quarantennale.

Detto ciò, va comunque presa in considerazione anche la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo, se si hanno le risorse per farlo.

Cosa si intende per estinzione parziale o totale

Il mutuo 100 per 100, come altri tipi di finanziamento, può essere estinto seguendo le tappe ordinarie del piano di ammortamento, diluito in archi temporali da 5 a 30 anni e oltre, ma chi ha le risorse può anche estinguerlo prima.

Ma cosa s’intende, in dettaglio, per estinzione?

Il termine si riferisce all’operazione che consente di estinguere, appunto, in tutto o in parte, il capitale del mutuo da saldare attraverso un piano rateale pattuito come da contratto.

Nel caso di estinzione anticipata, alcuni istituti applicano una penale, che consiste in un’ulteriore spesa aggiuntiva che dovrà affrontare chi decide di chiudere i conti con la banca prima del termine fisiologico attinente alla durata del mutuo.

I costi di chiusura anticipata del contratto di mutuo sono, comunque, generalmente contenuti, contestualmente si dovrà poi procedere anche all’estinzione dell’ipoteca accesa al momento della stipula.

Come richiedere l’estinzione anticipata

Chi intende estinguere prima del tempo il proprio mutuo ipotecario 100 per 100 deve farne richiesta alla banca erogante.

In certi casi la domanda può essere inoltrata pure da un’altra filiale, a discrezione del mutuatario.

In entrambi i casi il richiedente dovrà fornire dei moduli pre-compilati per la definizione della pratica di estinzione anticipata.

Una volta presentata la documentazione, compilata e sottoscritta, l’istituto procederà al conteggio del saldo residuo del mutuo, da ripianare in un’unica soluzione per la chiusura del rapporto.

Quanto costa estinguere prima il mutuo?

Per i nuovi mutui o, perlomeno, per quelli successivi al Decreto Bersani datato 2007, l’estinzione anticipata è gratis.

Invece, per i mutui contratti precedentemente al suddetto decreto si hanno costi da sostenere, anche se le penali si sono sensibilmente assottigliate nel tempo.

Cosa stabilisce il Decreto Bersani per le estinzioni anticipate

L’articolo 40 del Testo Unico Bancario consente al mutuatario l’estinzione anticipata del mutuo ipotecario senza incorrere in penali o altri aggravi di spesa, grazie al cosiddetto decreto Bersani bis.

Il suddetto decreto stabilisce che chiunque abbia acceso un mutuo ipotecario dopo il 2 febbraio 2007 possa farlo senza dover affrontare alcun costo di chiusura.

Basterà. semplicemente, ripianare il residuo del mutuo sulla base del calcolo effettuato dall’istituto di credito o tramite un intermediario finanziario.

In alternativa, qualora il mutuo sia stato acceso prima di quella data, è previsto come dicevamo il pagamento di una penale, come da contratto, anche se oggi l’entità della stessa si è notevolmente ridotta rispetto alle sanzioni applicate in passato.

Quando conviene estinguere prima il mutuo al 100%

Sebbene la lunga durata che caratterizza, in genere, i mutui 100 per 100 sia garanzia di solvibilità per l’importo solitamente più basso della rata se spalmata su un arco temporale più lungo di altri finanziamenti, si ravvisano situazioni in cui estinguere anticipatamente questo tipo di mutuo conviene.

Vediamo quali, in modo da valutare quando e se è opportuno estinguere il proprio mutuo ipotecario 100 per 100 prima del tempo.

L’estinzione anticipata può essere vantaggiosa nel caso dei mutui 100 per 100 a tasso variabile allorché dovessero cospicui rialzi nel corso del tempo.

Se l’importo della rata dovesse ‘impennarsi’ per effetto dell’aumento dei tassi di interesse e dello spread, ecco che estinguere anticipatamente il mutuo potrebbe essere la soluzione più giusta e ‘indolore’ per non doversi ritrovare a pagare più del previsto.

Anche se questa eventualità appare, al momento, piuttosto remota per la stabilità dei mercati finanziari, ciò non toglie che in futuro possano verificarsi dei mutamenti anche repentini, come ci ha abituato il trend altalenante dei tassi di interessi, oggi come oggi fra i più bassi di sempre.

C’è, però, da considerare che di fronte a piani di rientro ventennali o trentennali, i tassi e lo spread possono anche cambiare, ponendo il mutuatario di fronte al bivio se proseguire sulla strada intrapresa o dare un taglio al mutuo contratto in tempi migliori.

Ma non è il solo caso in cui estinguere prima il mutuo può rivelarsi, oltre che conveniente, necessario.

Innanzitutto, questa prassi è adottabile nei casi di ri-finanziamento, da effettuare in momenti più favorevoli per il ricalcolo della rata, anche posponendo il termine di estinzione fisiologica del mutuo.

Inoltre, non va sottovalutata l’eventualità di un nuovo investimento immobiliare.

Può capitare, infatti, di dover acquistare una nuova casa, che richiede l’accensione di un altro mutuo, previa estinzione del primo.

Come si tutelano le banche dall’estinzione anticipata

L’ipotesi di estinzione anticipata non piace granché alle banche che si tutelano da questa eventualità concentrando gli interessi della rateizzazione nella prima parte del piano di ammortamento.

Ciò spiega, in estrema sintesi, perché i primi anni il mutuatario si ritrova a dover pagare delle rate composte da una quota prevalente di interessi, che scala via via nel tempo a vantaggio della quota capitale.

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