I mutui 100 per 100 sono convenienti? Cosa sapere, guida completa, consigli utili

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Come si determina la copertura massima del valore dell’immobile?

Il punto dal quale occorre partire, quando si parla di mutui 100% è naturalmente la determinazione della copertura massima del valore dell’immobile in questione, il quale deve essere dato in garanzia per convincere la banca a concedere il mutuo. Essa viene ad essere disciplinata dalla normativa di riferimento consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR). La quale, occorre sottolinearlo, è finalizzata proprio a indicare le regole vigenti in materia di credito fondiari. E’ infatti essa a stabilire che:

1. l’ammontare massimo dei finanziamenti che gli istituti di credito possono concedere ai propri clienti corrisponde all’80% del valore dell’immobile in garanzia o del costo delle operazioni da eseguire sullo stesso;
2. sono comunque accettate le eccezioni tali da prevedere che l’ammontare del finanziamento concesso da istituti di credito specializzati possa arrivare a coprire sino al 100% per i soggetti i quali ne dovessero avere necessità.

Il secondo punto è abbastanza logico. I mutui al 100%, infatti, sono solitamente concessi a giovani coppie o altre categorie abbastanza particolari di persone. Le quali sono entrate nell’ottica di acquistare la prima casa, senza avere risorse adeguate.

Quali sono le garanzie da presentare per i mutui 100%?

Come già sottolineato all’inizio di questa breve guida, le garanzie richieste dalle banche che concedono questo genere di mutui sono rafforzate rispetto a quelle consuete. A spiegare questa circostanza è proprio l’elevarsi del rischio corso dall’ente erogante. Derivante dal fatto che l’importo è di maggiore rilievo rispetto ai parametri posti come base dal CICR. Comportando di conseguenza che l’esposizione della banca ad un maggiore rischio deve corrispondere ad una amplificazione dei criteri e delle garanzie aggiuntive rispetto a quelle solitamente previste per la concessione di un mutuo.
In generale, possiamo comunque dire che le garanzie devono essere soprattutto quelle relative alla situazione patrimoniale e alla solvibilità del richiedente. Nel novero rientrano di conseguenza:

• la polizza assicurativa fideiussoria, il cui obiettivo è la copertura dell’eccedenza fino al 20% del valore dell’immobile. Ovvero ciò che manca rispetto all’80% massimo di norma erogato. Sarà poi il cliente a decidere se intestarla a se stesso versando il corrispondente pagamento, oppure farla accendere dall’ente che eroga i soldi, che a quel punto proporrà uno spread più elevato;
• l’ipoteca sull’immobile, come avviene per ogni mutuo. In caso di insolvenza da parte del mutuatario la banca sarà autorizzata a chiedere il suo esproprio. Ricavando proprio dalla sua alienazione il rimborso della somma spettante. L’iscrizione può comunque riguardare anche un altro immobile di proprietà del titolare del mutuo o altri beni. In questo caso, naturalmente, il loro valore deve permettere alla banca di rientrare integralmente della somma concessa o del restante;
• la presentazione di un garante. Ovvero una terza figura la quale presti le garanzie e subentri nel rimborso della somma nell’eventualità che il contraente principale non sia più in grado di ottemperare all’obbligo assunto.

A queste garanzia, ne vanno poi aggiunte altre, ovvero quelle previste in maniera esplicita all’interno della Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR. Esse sono: polizze assicurative e cessioni di annualità o contributi a carico di Stato, enti pubblici o fondi di garanzia. Cui vanno aggiunte le altre garanzie in grado di riuscire a soddisfare i criteri che sono stati indicati al proposito dalla Banca d’Italia.

Il ruolo del Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa

Come abbiamo ricordato, questi mutui riguardano solitamente giovani e altri soggetti particolari. Caratterizzati dall’impossibilità di avere fondi per accedere al mercato immobiliare, ma che intendono acquistare la casa in cui abitano.
Un ruolo assolutamente fondamentale in quest’ambito è quello detenuto dal Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa. Il quale è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con l’approvazione della Legge 147 del 27 dicembre 2013.
Proprio ad esso si è deciso di affidare il compito di coadiuvare questi particolari soggetti ad acquistare la prima casa, andando a coprire una parte del mutuo. In pratica è un fondo il quale viene rifinanziato ogni anno dal Governo, nell’ambito della Legge di Bilancio, secondo la disponibilità esistente. Per quanto riguarda l’anno in corso la cifra stanziata è di 290 milioni di euro, che diventeranno 250 il prossimo anno.
Da notare anche che per effetto dell’approvazione del Decreto Sostegni bis la misura massima della garanzia che può essere concessa dal Fondo è stata portata dal 50% all’80% della quota capitale.

Chi può accedere ai mutui 100%?

Chi è che può accedere al Fondo di Garanzia in questione? A definire il quadro è il Decreto Interministeriale approvato il 31 luglio 2014. Secondo il quale tutti possono accedere a tale fondo, indipendentemente dal proprio reddito. Al contempo sono però previste categorie di beneficiari cui deve essere accordata la priorità, ovvero:

• le giovani coppie, intendendo per tali i nuclei familiari che si sono formati da almeno due anni, si tratti di coniugati o conviventi more uxorio, in cui almeno uno dei suoi componenti vanti un’età inferiore ai 35 anni;
• i nuclei monogenitoriali in cui siano presenti figli minori, ovvero persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove che abbiano a carico almeno un figlio convivente minore;
• i giovani che abbiano età inferiore a 35 anni e siano titolari di un rapporto di lavoro atipico. Ovvero uno di quelli indicati nell’articolo 1 della Legge 92 approvata il  28 giugno 2012;
• i conduttori di case popolari, ovvero quelle di proprietà degli IACP.

Gli altri requisiti da rispettare

Altro punto fondamentale, quando si tratta di mutui 100% è quello relativo all’operazione per la quale si richiede la garanzia statale. Essa deve infatti soddisfare ben precisi requisiti, come:

• l’immobile individuato per l’acquisto deve essere destinato ad abitazione principale;
• il richiedente non può essere proprietario di altri immobili a uso abitativo nel momento in cui presenta la domanda. L’unica eccezione è rappresentata da quelli ricevuti in eredità;
• la prima casa che si intende acquisire non deve rientrare nella categoria catastale degli immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9). E, ancora, non deve avere le caratteristiche di lusso elencate all’interno del decreto del Ministero dei lavori pubblici approvato il 2 agosto 1969.

Convengono i mutui 100%?

Se si fa eccezione per alcune agevolazioni, i mutui destinati a finanziare oltre l’80% del valore dell’immobile si rivelano in genere più costosi rispetto alla media. I loro tassi di interesse, infatti, possono costare oltre l’1,50% in più rispetto agli altri.
Il fatto di prevedere un capitale più elevato, mixandosi alla provenienza della richiesta di clienti privi di redditi elevati, comporta la loro estensione su una durata molto lunga. La quale è resa anche dalla giovane età di molti dei richiedenti. In tal modo si viene a determinare la definizione di un piano di ammortamento caratterizzato da rate di importo più modesto, che sembrano a prima vista avvantaggiare il richiedente. La quota capitale più bassa e gli spread, tassi e interessi totali più alti vanno invece a vantaggio dell’ente erogatore. Proprio per questo si deve valutare la questione con molta attenzione.